Vanuit het oogpunt van de landbouwer is toegang tot landbouwgronden onontbeerlijk voor het welslagen van zijn project. Idealiter moet de projectdrager voor de hele duur van zijn project een terrein tot zijn beschikking hebben.
- De pachtovereenkomst (voor negen jaar, hernieuwbaar, of een loopbaanpacht) is een overeenkomst tegen betaling die wordt geregeld door de pachtwet en niet zelden geschikt is voor deze doelstelling, maar in de huidige omstandigheden niet vanzelfsprekend is door het wantrouwen van de eigenaars.
- Een bruikleenovereenkomst is een kosteloze overeenkomst van bepaalde duur tussen de eigenaar en de landbouwer, en kan ook voor de nodige stabiliteit zorgen.
- Tot slot is er een derde mogelijkheid, namelijk de erfpachtovereenkomst van minstens 27 jaar, die in het bijzijn van een notaris moet worden getekend.
Vanuit het oogpunt van de eigenaar zal de duur van terbeschikkingstelling van zijn terrein een belangrijke vraag zijn bij zijn afweging. Aangezien een landbouwproject voor zijn volle ontwikkeling een langetermijnvisie vergt, is de contractduur uiterst belangrijk voor de landbouwer. Onder alle aspecten van de overeenkomst is de duur dus cruciaal voor de landbouwer.
Overigens mag men niet uit het oog verliezen dat een eigenaar die duurzame landbouw op zijn terreinen wenst, dus landbouw die de principes van het BIO-bestek naleeft, deze wens niet via de pachtovereenkomst zal kunnen regelen, wegens de teeltvrijheid die als principe door de wet wordt opgelegd. De bruikleenovereenkomst of de erfpachtovereenkomst zijn echter soepeler; zij kunnen wel een dergelijk beding bevatten.
Dit zijn een aantal mogelijke overeenkomsten:
De keuze van het soort overeenkomst en de specifieke inhoud ervan zijn het resultaat van onderhandelingen tussen de eigenaar en de gebruiker, rekening houdend met de beperkingen en mogelijkheden volgens de geldende wetgeving.
1. Pacht
Dit is een van de belangrijke huurvormen die op specifieke wijze wordt geregeld door de wet en in het Burgerlijk Wetboek staat. In algemene zin kan deze overeenkomst de terbeschikkingstelling regelen van landbouwgronden via huur (landhuur genoemd), als ze overwegend bestemd zijn voor landbouwexploitatie, waarvan de producten voornamelijk dienen om verkocht te worden.
- Een paar kenmerken van de pacht beschermen de landbouwer: zeer lange duur, lage pachtprijs, teeltvrijheid, mogelijke vererving ten gunste van de kinderen, recht van voorkoop (voorkeur bij tekoopstelling)...
- Dikwijls vermijden grondeigenaars dit soort huurovereenkomsten, want een op basis van een pachtovereenkomst gebruikt terrein is doorgaans minder waard dan onontgonnen grond, aangezien de eventuele verkrijger het contract met de gebruiker slechts onder strikte voorwaarden kan opzeggen, zoals het terrein persoonlijk willen bewerken voor minstens negen jaar.
Wettelijke grondslag:
De pachtovereenkomst staat in het Burgerlijk Wetboek. Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 3 bevat de 'Regels betreffende de pacht in het bijzonder'. Deze wet kan worden geraadpleegd in het Belgisch Staatsblad. Door de zesde staatshervorming een gewestbevoegdheid geworden sinds 2014.
2. Bruikleenovereenkomst
Deze overeenkomst regelt de relatie tussen een eigenaar en een huurder als de eerste zijn goed, bijvoorbeeld een terrein, kosteloos in bruikleen wil geven, opdat de laatste er op een welomschreven manier gebruik zou van maken, een soort dienstverlening.
- Is een contractvorm die niet eigen is aan de landbouw, en die enkel kan worden toegepast als men uitdrukkelijk bepaalt dat het bruikleen kosteloos is en uiteraard wezenlijk overeenstemt met een dienstverlening (zo niet riskeert men bij een geschil een herkwalificatie als pachtovereenkomst door de rechter).
- Kan al dan niet voor een bepaalde duur worden gesloten, bijvoorbeeld tot het einde van het landbouwproject, tot het einde van het gebruik waarvoor het goed te leen werd gegeven.
Wettelijke grondslag:
De bruikleenovereenkomst staat in het Burgerlijk Wetboek, namelijk artikel 1874 en volgende. Het voordeel van deze overeenkomst is dat ze over een eigen wetgeving beschikt, met duidelijk na te leven principes. Dit kader zorgt voor een evenwicht tussen de behoeften van de landbouwer en de wensen van de eigenaar.
3. Erfpacht
Dit is de overeenkomst waarbij de houder, de erfpachter, een tijdelijk - 27 tot 99 jaar - zakelijk recht toevertrouwd krijgt: tijdens de pacht en binnen de grenzen van de geldende voorschriften beschikt hij over het volle genot van het goed en kan hij alle rechten uitoefenen die aan het goed verbonden zijn, zonder dat hij er vermogensrechtelijk de eigenaar van is. Deze overeenkomst geeft de gebruiker veel zekerheid, en wordt trouwens vaak quasi-eigendom genoemd.
- Wordt via notariële akte opgesteld, voor lange termijn, namelijk voor een periode die tussen 27 en 99 jaar moet bedragen, met een verschuldigde vergoeding, de 'canon' genoemd.
- Is gegrond op de waardevermeerdering en de verbetering van het goed, waarbij werken en aanplantingen mogelijk zijn en constructies kunnen worden opgetrokken, op voorwaarde dat de fondswaarde niet vermindert en dat de geldende (bijvoorbeeld stedenbouwkundige) wetgeving wordt nageleefd.
Wettelijke grondslag:
De erfpacht staat in de Wet over het recht van erfpacht van 10.01.1824 . Artikel 2 m.b.t. de minimumduur van 27 jaar is van dwingend recht (verplicht). De andere bepalingen zijn niet verplicht (vrije keuze).
