Infofiches Stadslanbouw - Businessmodellen

Vanwege zijn sociale, ecologische en economische voordelen is stadslandbouw (SL) een ideaal instrument om toegevoegde waarde te creëren voor vastgoedprojecten en hun gebruikers. Stadslandbouwprojecten bieden namelijk een uitzonderlijke leefomgeving die zeer gewaardeerd zal worden door de plaatselijke bewoners en andere actoren die ervan profiteren.

De meerwaarde voor de vastgoedpromotor die verband houdt met het invoeren van groene projecten:

• Een betere geluidsisolatie van de gebouwen (groendaken, groene wanden).
• Beperking van de kosten die verband houden met de milieuwetgeving, afhankelijk van de gemeenten (terugkrijgen van stedenbouwkundige kosten).
• Toename van de waarde van het gebouw door certificeringen (BREEAM, Batex ...). Voor BREEAM bijvoorbeeld kan stadslandbouw worden ingezet bij 11 verschillende criteria. Het gebouw zal zo sneller verkocht of verhuurd raken (Supply, Demand, and the Value of Green Buildings, RICS, 2012).
• In megalopolen en dichtbevolkte steden verhoogt de nabijheid van parken en groene ruimten in 2020 de gemiddelde prijs voor wooneenheden met 2-5%.
• Een betere integratie in het landschap, wat de waarde van het vastgoedpatrimonium verhoogt.
• Benutten van oppervlakken die nog niet aangelegd zijn in een project dat meerdere fasen in beslag neemt. Het is mogelijk een teeltzone te creëren op een bouwgrond, zolang de werken nog niet gestart zijn. Soms kan de ingebruikname van verschillende gebouwen van eenzelfde project verlopen met intervallen van verschillende jaren.
• Mogelijkheid om opdrachten binnen te halen door zich van de concurrentie te onderscheiden.
• Inspelen op de vragen of zelfs de vereisten van overheden: sommige lastenboeken bevatten nu een uitdrukkelijk verzoek om SL of een werk dat verband houdt met de veerkracht van het ecosysteem van het project te integreren.
• Stadslandbouw is ook een manier om te werken aan verschillende milieuaspecten die bij elk bouwproject aan bod komen en deze te beheren:
  • temporisatie en valorisering van het regenwater, de facto verkleining van het regenwaterbekken. Op het dak kan de stadslandbouw op jaarbasis tot 50% van het regenwater vasthouden.
  • behoud of beperking van de biodiversiteit, versterking van het groen netwerk
  • CO2-compensatie
  • beperking van hitte-eilanden
  • isolatie van de bovenste verdiepingen in het geval van stedelijke daklandbouw: een groendak biedt thermische bescherming om de temperatuur van de dakconstructie het hele jaar door, zomer en winter, relatief constant te houden. Geïrrigeerde groendaken kunnen tot 47% besparen van de energie die via het dak verloren gaat en 38% in het geval van niet-geïrrigeerde tuinen (Jacquet 2011, 'Performance énergétique d'une toiture végétale au centre-ville de Montréal', Centre d'écologie urbaine de Montréal).
  • In een logica van circulaire economie is het composteren om organisch afval terug te winnen een troef (het Belgische gemiddelde bedraagt 66 kg organisch afval per persoon per jaar!).
  • Verbetering van de waterkwaliteit: groendaken werken als een natuurlijke filter om water te zuiveren. De schadelijke stoffen (stof, benzeen, Pb, Cd, Cu ...) in het regenwater worden opgevangen op de groendaken, waardoor het regenwater op natuurlijke wijze wordt gerecupereerd.
  • In gevallen waarin met een dakserre wordt gewerkt, kan dit met name relevant zijn als de activiteiten van het gebouw warmte en CO2 genereren die kunnen worden teruggewonnen en worden gebruikt om de serre te verwarmen en/of met CO2 te verrijken. Ook fotovoltaïsche panelen kunnen worden geïntegreerd.
• Bij gemengde projecten of projecten die toegankelijk zijn voor de buurt, is de SL een krachtig instrument voor sociale cohesie en het creëren van banden: eenzelfde ruimte kan verschillende doelgroepen ontvangen en verschillende functies vervullen: educatief voor scholen, therapeutisch voor verzorgings- en rusthuizen, het scheppen van sociale banden binnen een buurt, sensibiliseren voor de consumptie van onbewerkte producten, aanverwante activiteiten: beheren van compost, kooklessen, het kweken van geneeskrachtige kruiden enz. Stadslandbouw wordt ingezet in uiteenlopende vastgoedprojecten: voor woningen, kantoren, handelszaken, de gezondheidszorg, bij gemengd gebruik enz.

Tivoli PARBAM

Links en hulpmiddelen:

• BREEAM-certificatie
• BATEX-certificatie
• Studie Supply, Demand and the Value of Green Buildings (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, 2012)

Stadslandbouw zorgt ervoor dat de steeds meer verharde stedelijke omgeving opnieuw "groener" kleurt. Wanneer een vastgoedproject met stadslandbouw weldoordacht wordt ontworpen en gebouwd, rekening houdend met de behoeften van de bewoners (woningen, kantoren, restaurants…), dan kunnen er tal van voordelen mee verbonden zijn. Het is een manier om de stadsruimte opnieuw in te palmen en ze naar de eigen hand te zetten.

Vanuit sociaal oogpunt kan het al dan niet aanwezig zijn van een productieve groene zone intergenerationele of interculturele uitwisselingen tussen wijkbewoners, bewoners van een gebouw, werknemers in een onderneming stimuleren. Zo vinden de jongsten er een plek om te spelen en zich te amuseren, terwijl ouderen genieten van een rustige omgeving die zeldzaam is in de stad. Dit is een kans voor iedereen om opnieuw voeling te krijgen met de natuur, mee te gaan met de seizoenen en creatief te zijn door te werken met de handen. Het is ook een educatieve plek waar iedereen volgens de eigen voorkeuren kan bijleren en nieuwe knowhow kan opdoen.

De aanwezigheid van beplanting geeft de stad een mooier uitzicht en verbetert het welzijn van iedereen, zoals blijkt uit verscheidene studies. Naast de positieve impact ervan op stress en angst, biedt de aanwezigheid van een stadslandbouwproject iedereen de kans om regelmatig aan lichaamsbeweging te doen, gezonde groenten en fruit te produceren, lokaal en niet duur. De impact op de gezondheid is dus niet te onderschatten.

Zelf produceren in korte keten en met gesloten kringloop door afval te revaloriseren en milieuvriendelijke methoden te gebruiken, heeft een rechtstreekse invloed in de positieve zin op de ecologische voetafdruk.

Er zijn al verscheidene vastgoedprojecten georganiseerd met groene projecten voor ogen:

• De Modelwijk in Laken (Brussel) is een voorbeeld van een complex met sociale woningen waarbij landbouw en groene ruimten zijn geïntegreerd in het stadsweefsel met bijenkorven, een moestuin, een boomgaard…
• Het project van de Chant des Cailles-boerderij (Watermaal-Bosvoorde) waar de omliggende wijk zich inzet voor professionele groenteteelt, het fokken van schapen en collectieve moestuinen.
• De stadstuin aangelegd in de tuinruimte van de ENGIE Tower die bedoeld is als ontspanningsruimte voor werknemers waar ze ook kunnen bijleren over landbouwtechnieken, en als project om de stadsruimte te herwaarderen.

Duchemin et al. (2008), Urban agriculture : multi-dimensional tools for social development in poor neighbourhoods

De nabijheid van de stad biedt talrijke mogelijkheden voor de landbouwprojecten. Wij stellen er hier enkele voor, maar deze lijst is uiteraard voor het project. 

1. De inschakeling van de bevolking voor het project
2. De rechtstreekse verkoop
3. Productiegerelateerde projecten

1. De inschakeling van de bevolking voor het project 

Burgerparticipatie kan een reële steun zijn voor de stadslandbouw (SL). Stadslandbouw is door zijn kleine schaalgrootte een typische sector waarin weinig gemechaniseerd kan worden en die dus arbeidsintensief is. Burgerparticipatie kan een reële steun zijn voor deze dimensie van de stadslandbouw (SL). Hierbij zal vanzelfsprekend omkadering en mogelijk zelfs opleiding nodig zijn.  

De banden tussen een professioneel project en burgerparticipatie doen ook de vraag rijzen over de mogelijkheid om een dergelijk project wettelijk open te stellen voor participatie zonder dat dit ervaren wordt als zwartwerk. De Federatie van Stadslandbouw werkt actief aan deze kwestie.

2. De rechtstreekse verkoop

In tegenstelling tot plattelandsprojecten met grote percelen maar met vaak weinig klanten in de buurt, stelt de nabijheid van de stad ons in staat dichter bij de eters te staan. Naast de rechtstreekse verkoop in de vorm van manden voor groentekwekers, heeft de stad ook heel wat biowinkels, burgercoöperaties, duurzame markten en een korte ketenverkoop. Bovendien blijkt uit de bedrijfsmodellen van de micro-landbouwbedrijven doorgaans dat de rechtstreekse verkoop deel moet uitmaken van het bedrijfsmodel. Er moet dus absoluut worden geprofiteerd van de nabijheid van de kopers. Het vermindert ook uw levertijd en logistieke kosten.

Een interessante piste is ook de zelfoogst. Deze benadering maakt het mogelijk het terrein te delen, mits een duidelijk kader. Ze laat de producenten toe zich te concentreren op de productie en geeft de consumenten toegang tot een groene, open en natuurlijke ruimte, wat eerder zeldzaam is in de stad. Deze benadering maakt het ook mogelijk een vaste klantenkring op te bouwen en het bewustzijnsniveau te vergroten evenals de geneigdheid om een eerlijke prijs te betalen. Er moet echter op gewezen worden dat men voor zelfoogst over een perceel van minstens 0,5 ha moet beschikken (zie FAQ 4 - Wat is de minimale oppervlakte voor een levensvatbaar project?) en dat percelen van deze omvang in Brussel meestal gelegen zijn in de gemeenten aan de uiteinden van de stad en ver verwijderd van woningen (Neerpede, Anderlecht, Jette enz.).

3. Productiegerelateerde projecten 

Zoals we vandaag weten, kan stadslandbouw een enorm aantal diensten aan de stad leveren, afgezien van de voedselproductie als zodanig. Deze landbouw is wat we noemen multifunctioneel (zoals bijvoorbeeld bewustmaking en educatie van burgers). SL levert ook bepaalde ecosysteemdiensten zoals het behoud van de biodiversiteit, de vermindering van hitte-eilanden enz. Deze diensten maken de ontwikkeling van activiteiten dichtbij de vele eters en burgers mogelijk. Tot deze activiteiten die betalend kunnen zijn behoren bijvoorbeeld cursussen voor kinderen, opleidingen in de landbouw, teambuilding of 'vergroening' voor bedrijven, ongewone diners op het terrein, bewustmakingsworkshops voor scholen, workshops over productie of verwerking enz. 

De communicatie: aandachtspunt in een stedelijke context

Om de nabijheid van de stad optimaal te benutten, is het belangrijk een goede communicatie tot stand te brengen met de wijk rond het terrein die vaak de eerste verbruikerskring is.  

Het is aangeraden deze communicatie tot stand te brengen zodra een terbeschikkingsstellingsovereenkomst voor de gronden verkregen is en er een duidelijk bedrijfsplan is en vóór elke wijziging aan het terrein die vragen in de wijk zou kunnen oproepen.  

Het kan nuttig zijn na te gaan wie de 'invloedrijke' personen in de wijk zijn en met hen te spreken over het project en de voordelen ervan voor de wijk opdat zij deze informatie vervolgens zouden kunnen doorgeven aan de rest van de bevolking. Er kunnen affiches opgehangen en borden geplaatst worden op strategische plaatsen waar de burgers over het onderwerp kunnen praten: bars, boekhandels, straathoeken enz.  

Starten met een informatievergadering 's avonds op een neutrale plaats die geen enkele verwarring mogelijk maakt met andere projecten of politieke belangen is een mogelijkheid. Culturele centra lenen zich goed tot dit soort vergaderingen waar, als de tijd het toelaat, het desbetreffende terrein de beste oplossing is. 

Ook de sociale netwerken mogen niet worden onderschat, met name de groepen die verband houden met de wijk waarin u zich bevindt (bijvoorbeeld 'La Schaerbeekoise' voor Schaarbeek, 'les bons plans d'Ixelles', ... De groepen van de gemeenten 'in transitie' zijn ook interessant, evenals de gemeentekrant bijvoorbeeld). 

De lokale economieloketten stadslandbouw van het partnerdorp kunnen u helpen bij het opstellen van een communicatieplan dat past bij uw project en uw waarden.  

De minimale oppervlakte die nodig is voor een stadslandbouwproject is een complexe vraag. Ze hangt af van talrijke factoren.

Eerst en vooral komt het erop aan te weten over welke soort productie we het hebben: groenteteelt, vee- en kleinveeteelt, kruidenkwekerij, enz.

Ten slotte stellen zich in elk domein verschillende vragen: welke diversificatie? Welke commercialisering? Welke productiviteit in termen van biomassa? enz. Voor de groenteteelt tonen de gekende praktijken ons aan dat een "microboerderij" met 80 are rendabel kan zijn door bijvoorbeeld te diversifiëren op het vlak van soorten en geteelde variëteiten en door aan zelfoogst of een andere vorm van rechtstreekse verkoop te doen. Deze twee elementen maken het mogelijk een gamma producten aan te bieden dat voldoende interessant is om geëngageerde klanten tevreden te stellen en ze te binden.

Door te werken op een kleine oppervlakte moeten we ons bovendien volgende vragen stellen: hoe kunnen we de toegevoegde waarde van de producten vergroten? Hoe kunnen we waardeverlies beperken door het aantal tussenpersonen tussen productie en verbruik te begrenzen? Hoe kunnen we de productiviteit van de grond optimaliseren (hoeveelheid product per oppervlakte-eenheid)? Hoe kunnen we het werk op het terrein zo ergonomisch mogelijk organiseren?

We raden u ten zeerste aan gelijkaardige projecten als het uwe te bezoeken en de meest recente cijfers te verkrijgen betreffende de productie op kleine oppervlakten. Een goede inspiratiebron is de benadering van Jean-Martin Fortier, auteur van jardinier-maraîcher.

Links en hulpmiddelen:

• Jean-Martin Fortier, Le jardinier-maraîcher

Vanwege zijn sociale, ecologische en economische voordelen is stadslandbouw (SL) een ideaal instrument om toegevoegde waarde te creëren voor vastgoedprojecten en hun gebruikers. Stadslandbouwprojecten bieden namelijk een uitzonderlijke leefomgeving die zeer gewaardeerd zal worden door de plaatselijke bewoners en andere actoren die ervan profiteren.

De meerwaarde voor de vastgoedpromotor die verband houdt met het invoeren van groene projecten:

• Een betere geluidsisolatie van de gebouwen (groendaken, groene wanden).
• Beperking van de kosten die verband houden met de milieuwetgeving, afhankelijk van de gemeenten (terugkrijgen van stedenbouwkundige kosten).
• Toename van de waarde van het gebouw door certificeringen (BREEAM, Batex ...). Voor BREEAM bijvoorbeeld kan stadslandbouw worden ingezet bij 11 verschillende criteria. Het gebouw zal zo sneller verkocht of verhuurd raken (Supply, Demand, and the Value of Green Buildings, RICS, 2012).
• In megalopolen en dichtbevolkte steden verhoogt de nabijheid van parken en groene ruimten in 2020 de gemiddelde prijs voor wooneenheden met 2-5%.
• Een betere integratie in het landschap, wat de waarde van het vastgoedpatrimonium verhoogt.
• Benutten van oppervlakken die nog niet aangelegd zijn in een project dat meerdere fasen in beslag neemt. Het is mogelijk een teeltzone te creëren op een bouwgrond, zolang de werken nog niet gestart zijn. Soms kan de ingebruikname van verschillende gebouwen van eenzelfde project verlopen met intervallen van verschillende jaren.
• Mogelijkheid om opdrachten binnen te halen door zich van de concurrentie te onderscheiden.
• Inspelen op de vragen of zelfs de vereisten van overheden: sommige lastenboeken bevatten nu een uitdrukkelijk verzoek om SL of een werk dat verband houdt met de veerkracht van het ecosysteem van het project te integreren.
• Stadslandbouw is ook een manier om te werken aan verschillende milieuaspecten die bij elk bouwproject aan bod komen en deze te beheren:
  • temporisatie en valorisering van het regenwater, de facto verkleining van het regenwaterbekken. Op het dak kan de stadslandbouw op jaarbasis tot 50% van het regenwater vasthouden.
  • behoud of beperking van de biodiversiteit, versterking van het groen netwerk
  • CO2-compensatie
  • beperking van hitte-eilanden
  • isolatie van de bovenste verdiepingen in het geval van stedelijke daklandbouw: een groendak biedt thermische bescherming om de temperatuur van de dakconstructie het hele jaar door, zomer en winter, relatief constant te houden. Geïrrigeerde groendaken kunnen tot 47% besparen van de energie die via het dak verloren gaat en 38% in het geval van niet-geïrrigeerde tuinen (Jacquet 2011, 'Performance énergétique d'une toiture végétale au centre-ville de Montréal', Centre d'écologie urbaine de Montréal).
  • In een logica van circulaire economie is het composteren om organisch afval terug te winnen een troef (het Belgische gemiddelde bedraagt 66 kg organisch afval per persoon per jaar!).
  • Verbetering van de waterkwaliteit: groendaken werken als een natuurlijke filter om water te zuiveren. De schadelijke stoffen (stof, benzeen, Pb, Cd, Cu ...) in het regenwater worden opgevangen op de groendaken, waardoor het regenwater op natuurlijke wijze wordt gerecupereerd.
  • In gevallen waarin met een dakserre wordt gewerkt, kan dit met name relevant zijn als de activiteiten van het gebouw warmte en CO2 genereren die kunnen worden teruggewonnen en worden gebruikt om de serre te verwarmen en/of met CO2 te verrijken. Ook fotovoltaïsche panelen kunnen worden geïntegreerd.
• Bij gemengde projecten of projecten die toegankelijk zijn voor de buurt, is de SL een krachtig instrument voor sociale cohesie en het creëren van banden: eenzelfde ruimte kan verschillende doelgroepen ontvangen en verschillende functies vervullen: educatief voor scholen, therapeutisch voor verzorgings- en rusthuizen, het scheppen van sociale banden binnen een buurt, sensibiliseren voor de consumptie van onbewerkte producten, aanverwante activiteiten: beheren van compost, kooklessen, het kweken van geneeskrachtige kruiden enz. Stadslandbouw wordt ingezet in uiteenlopende vastgoedprojecten: voor woningen, kantoren, handelszaken, de gezondheidszorg, bij gemengd gebruik enz.

Tivoli PARBAM

Links en hulpmiddelen:

• BREEAM-certificatie
• BATEX-certificatie
• Studie Supply, Demand and the Value of Green Buildings (RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, 2012)

Stadslandbouw zorgt ervoor dat de steeds meer verharde stedelijke omgeving opnieuw "groener" kleurt. Wanneer een vastgoedproject met stadslandbouw weldoordacht wordt ontworpen en gebouwd, rekening houdend met de behoeften van de bewoners (woningen, kantoren, restaurants…), dan kunnen er tal van voordelen mee verbonden zijn. Het is een manier om de stadsruimte opnieuw in te palmen en ze naar de eigen hand te zetten.

Vanuit sociaal oogpunt kan het al dan niet aanwezig zijn van een productieve groene zone intergenerationele of interculturele uitwisselingen tussen wijkbewoners, bewoners van een gebouw, werknemers in een onderneming stimuleren. Zo vinden de jongsten er een plek om te spelen en zich te amuseren, terwijl ouderen genieten van een rustige omgeving die zeldzaam is in de stad. Dit is een kans voor iedereen om opnieuw voeling te krijgen met de natuur, mee te gaan met de seizoenen en creatief te zijn door te werken met de handen. Het is ook een educatieve plek waar iedereen volgens de eigen voorkeuren kan bijleren en nieuwe knowhow kan opdoen.

De aanwezigheid van beplanting geeft de stad een mooier uitzicht en verbetert het welzijn van iedereen, zoals blijkt uit verscheidene studies. Naast de positieve impact ervan op stress en angst, biedt de aanwezigheid van een stadslandbouwproject iedereen de kans om regelmatig aan lichaamsbeweging te doen, gezonde groenten en fruit te produceren, lokaal en niet duur. De impact op de gezondheid is dus niet te onderschatten.

Zelf produceren in korte keten en met gesloten kringloop door afval te revaloriseren en milieuvriendelijke methoden te gebruiken, heeft een rechtstreekse invloed in de positieve zin op de ecologische voetafdruk.

Er zijn al verscheidene vastgoedprojecten georganiseerd met groene projecten voor ogen:

• De Modelwijk in Laken (Brussel) is een voorbeeld van een complex met sociale woningen waarbij landbouw en groene ruimten zijn geïntegreerd in het stadsweefsel met bijenkorven, een moestuin, een boomgaard…
• Het project van de Chant des Cailles-boerderij (Watermaal-Bosvoorde) waar de omliggende wijk zich inzet voor professionele groenteteelt, het fokken van schapen en collectieve moestuinen.
• De stadstuin aangelegd in de tuinruimte van de ENGIE Tower die bedoeld is als ontspanningsruimte voor werknemers waar ze ook kunnen bijleren over landbouwtechnieken, en als project om de stadsruimte te herwaarderen.

Duchemin et al. (2008), Urban agriculture : multi-dimensional tools for social development in poor neighbourhoods